Ρωτούμε - Απαντούν : Εκτιμήσεις αξιών ακινήτων

[Butcher]

Πώς υπολογίζεται η αξία των κλειστών ημιϋπαίθριων σε κτήριο με χρήση κατοικίας,δεδομένου και του Ν.3843/10 περί τακτοποίησης;

[apistis]

Ας ξεκινήσουμε πρώτα με το πως το αντιμετωπίζουν οι Τράπεζες στις δανειοδοτήσεις τους . Ηδη πολλές Τράπεζες μεταξύ των οποίων και η Εθνική πριν τον νόμο 3843/2010 αντιμετώπιζαν ελαστικά τους ημιυπαίθριους που έκλειναν και επέτρεπαν να υπολογίζονται στην αρχή στο 50% της τιμής πώλησης των κύριων χώρων και μετά λόγω ανταγωνισμού μεταξύ των Τραπεζών , έφθαναν να δέχονται μέχρι και στο 80% της τιμής πώλησης των κύριων χώρων . Βέβαια οι δαανειοδοτήσεις με βάση τις εκτιμήσεις ακινήτων , στις Τράπεζες εμπεριέχουν την διασφαλιστική αξία του δανείου , που είναι το γνωστό LTV και που είναι το αναλαμβανόμενο τελικό ρίσκο που παίρνει η Τράπεζα για κάθε δανειοδότηση ακινήτου . Είναι δηλαδή ένας συντελεστής ασφαλείας ας το πούμε . Αυτό για τους καλούς πελάτες μπορεί να είναι έως 0,85 , για τους δε απλούς πελάτες , τους περιστασιακούς είναι συνήθως έως 0,70 . Άρα και υψηλή να είναι η προσμέτρηση της αξίας του κλειστού ημιυπαιθρίου , δηλαδή αν το έπαιρνε κάποιος ακριβώς όπως το επέτρεπε η Τραπεζική εγκύκλιος , δηλαδή 0,80 της τιμής πώλησης των κύριων χώρων , όταν στο τέλος θα έμπαινε η διασφαλιστική αξία , το LTV δηλαδή , δεν θα κινδύνευε η δανειοδότηση του ακινήτου λόγω υπερβολικού ρίσκου για την Τράπεζα . Με αυτό το σκεπτικό πολλές Τράπεζες προχώρησαν πριν τον νόμο και στην αύξηση του ποσοστού της αξίας των ημιυπαιθρίων σε σχέση με την αξία των κύριων χώρων σε ποσοστά άνω του 50% και έως 80% . Μετά τον νόμο της τακτοποίησης και επειδή ήδη είχαν δώσει υψηλές αξίες στους κλειστούς ημιυπαίθριους , δεν προχώρησαν σε νέες ερμηνευτικές εγκυκλίους οι περισσότερες Τράπεζες ούτε στο 100% ούτε σε μειώσεις , πλην κάποιων εξαιρέσεων Τραπεζών που από πριν αντιμετώπιζαν συντηρητικά το όλο θέμα . Εξάλλου οι αιτήσεις στεγαστικών δανείων και οι εγκρίσεις αιτήσεων , έχουν πέσει σχεδόν στο 10% σε σχέση με παλαιότερες εποχές και συνεπώς δεν υπάρχει ανταγωνιστικό ενδιαφέρον . Εγω για λόγους έντιμης τακτικής προς τον πελάτη μου , είτε είναι ιδιώτης , είτε είναι Τράπεζα , τον ημιυπαίθριο τον αξιολογώ έως 50% της αξίας των νομίμων κτισμάτων , ακόμα και με την νέα κατάσταση της τακτοποίησης για 40 έτη και τούτο διότι οι ημιυπαίθριοι έχουν μεν κατασκευαστικό κόστος και προσδοκώμενο κέρδος ( εργοληπτικό και επιχειρηματικό ) με σχετική νομιμοποίηση πλέον αφού ο νόμος τα αποδέχεται για 40 έτη , αλλά δεν έχουν συμμετοχή στην αξία του οικοπέδου , διότι δεν προσμετρώνται στον Σ.Δ. και συνεπώς δεν μπορείς να τους δώσεις και μερίδιο από την αξία του οικοπέδου που ποτέ δεν είχαν έτσι και αλλιώς. Συνεπώς το σωστό κατά την προσωπική μου άποψη είναι να υπολογίζονται σε αξία έως το 50% της τιμής των νομίμων κτισμάτων.(και αυτό ανεξάρτητα από την νομοθετική ρύθμιση που έγινε )